Как правильно принять квартиру от застройщика — пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке — важный этап в жизни, для кого-то это первый дом, для кого-то — инвестиция. Но радость от получения ключей может быстро смениться разочарованием, если в квартире обнаружатся скрытые дефекты. Чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика, важно подойти к приёмке квартиры грамотно. Рассказываем, как это сделать пошагово.

Получение уведомления от застройщика

Застройщик обязан направить уведомление о готовности квартиры к передаче. Обычно это делается:

• по электронной почте;

• заказным письмом с уведомлением;

• через личный кабинет дольщика.

Если уведомление получено — с этого момента у вас есть 7 рабочих дней, чтобы договориться о времени осмотра и прийти на приёмку.

Многие клиенты паникуют: «Нам дали 7 дней, мы не успеем!». Не волнуйтесь — это маркетинговое давление, а не юридическая угроза.

🔔 Важно: по закону (ФЗ-214) у вас есть до 2 месяцев с момента уведомления о готовности дома на проведение приёмки. А застройщик начинает выдавать ключи обычно через 1–2 недели после рассылки СМС.

Какие документы нужны

Перед приёмкой обязательно подготовьте:

• паспорт;

• ДДУ (договор участия в долевом строительстве);

• доверенность, если квартиру принимает представитель (в т.ч. нотариально заверенная, если это прописано в договоре).

Что взять с собой на приёмку

Не стоит идти на осмотр квартиры «с пустыми руками». Чтобы выявить все возможные дефекты, лучше подготовиться как профи:

Чек-лист необходимых вещей

• 📋 Распечатанный план квартиры (с размерами, если есть)

• 📏 Рулетка — для проверки геометрии помещений

• 🧱 Двухметровая контрольная рейка — для оценки ровности стен и пола

• 🔦 Фонарь — для осмотра труднодоступных мест

• 🔌 Тестер розеток — покажет наличие напряжения и правильность подключения

• 💡 Лампочка Е27 — пригодится для проверки работы патронов

• 📱 Смартфон или фотоаппарат — для фиксации недостатков

• 💨 Зажигалка — чтобы проверить тягу в вентиляции

• 🔧 Уровень (лучше лазерный) — для проверки вертикалей и горизонталей

• 📑 Бланк акта осмотра с замечаниями (можно распечатать заранее)

• 🖊 Ручка

Совет: если вы не уверены в своих силах — лучше пригласить специалиста по приёмке. Это стоит дешевле, чем потом делать капитальный ремонт.

Осмотр квартиры: на что обратить внимание

Ваша цель — не просто «осмотреть квартиру», а найти все недочёты до подписания акта приёмки. Потому что после подписи застройщик может считать, что вы согласны с качеством объекта.

Чек-лист по осмотру квартиры

🔹 Геометрия помещений

• Промерить каждую комнату и сравнить с планом.

• Проверить диагонали (если разные — углы не 90°).

• Убедиться в отсутствии «завалов» стен и пола.

🔹 Стены и потолки

• Проверить на наличие трещин, сколов, отслоений штукатурки.

• Контрольной рейкой — выявить перепады по плоскости (по СП 71.13330.2017 допустимо до 3 мм на 2 м при обычной отделке).

🔹 Полы

• Проверить ровность.

• Отсутствие «плавающих» участков.

• Проверить уклон пола в мокрых зонах (душевая, санузел) — вода должна стекать в слив.

🔹 Окна и балконы

• Проверить открывание/закрывание всех створок.

• Нет ли царапин, сколов, перекосов, продувания.

• Обратить внимание на откосы и подоконники.

🔹 Электрика

• Проверить напряжение в каждой розетке.

• Убедиться, что розетки и выключатели закреплены прочно.

• Проверить наличие автоматов в щитке (и что они подписаны).

🔹 Сантехника

• Напор воды, отсутствие протечек.

• Работа смесителей, унитаза, слива в раковинах и ваннах.

• Проверка герметика и уклона сантехнических труб.

🔹 Вентиляция

• Проверить тягу зеркалом или зажигалкой — пламя должно отклоняться.

• Убедиться в отсутствии обратной тяги (запахов из шахты).

🔹 Счётчики

• Фото каждого счётчика с показаниями.

• Проверить пломбы и паспорта приборов учёта.

Как фиксировать недостатки?

Акт осмотра квартиры

Если вы нашли дефекты — это нормально. Главное, всё зафиксировать:

• составьте Акт осмотра (можно в свободной форме);

• опишите каждый дефект максимально конкретно: где, что, какой размер, чем замерено;

• сделайте фотофиксацию — лучше с линейкой или уровнем в кадре.

Важно: не подписывайте Акт приёмки-передачи, пока не оформите замечания!

Можно подписать акт с фразой:

«Квартира принята с замечаниями, отражёнными в приложенном акте осмотра от [дата]».

Такой подход юридически сохраняет ваше право требовать устранения дефектов.

Что делать после приёмки?

Сроки устранения дефектов

По закону, застройщик обязан устранить замечания в разумный срок — обычно до 60 календарных дней, если иное не указано в ДДУ.

Что делать, если застройщик отказывается устранять

1. Направить претензию (в письменной форме, с приложением акта осмотра и фото).

2. При отсутствии реакции — обратиться к независимому эксперту и составить заключение.

3. • Исковое заявление.

   • Приложение всех материалов: ДДУ, акт, фото, заключение эксперта, переписка.

     Далее — судебный порядок:

Типичные ошибки и реальные кейсы

Ситуация 1: “Приняли, а потом обнаружили дефекты»

Молодая пара в Калининграде подписала акт без проверки, полагаясь на внешнюю «красоту». Через неделю начали всплывать проблемы: отваливался кафель, текла вода, плесень под подоконником. Застройщик отказался устранять — акт подписан, значит претензий нет.

Вывод: осматривайте квартиру до подписи. И не стесняйтесь просить устранить дефекты.

Ситуация 2: “Слишком доверяли”

Инвестор из Москвы прислал на приёмку доверенное лицо — тётю, которая просто поставила подпись. А спустя месяц выяснилось, что квартира с неровными стенами и щелями в окнах.

Вывод: выбирайте представителя с опытом или нанимайте специалистов.

Советы напоследок

• 📌 Не подписывайте ничего на эмоциях — это документ, а не формальность.

• 🔍 Фиксируйте всё — фото, видео, замеры, комментарии.

• ⚖️ Ваши права защищены законом — вы имеете право на качество.

• 🛠 Помните про гарантию — срок устранимости дефектов — 5 лет на конструктив, 3 года на отделку.

Если вы хотите, чтобы квартира была действительно готова к жизни, а не к ремонтам — не стесняйтесь быть требовательным. Или доверьтесь профессионалам, которые на вашей стороне.